다주택자 양도세 중과 재개 가시화…"다주택자 5월 9일까지 팔라" 경고

오는 5월 9일로 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 연장되지 않을 가능성이 커지면서, 다주택자에 대한 세금 부담이 다시 크게 늘어날 전망이다. 유예가 종료될 경우 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 중과세율이 적용돼 매도 시 실효세율이 최대 80%를 넘게 된다.

현행 제도에 따르면 조정대상지역에서 주택을 매도할 경우 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가된다. 여기에 지방소득세 10%를 포함하면 3주택 이상 보유자의 최고 실효세율은 82.5%에 달한다. 유예가 종료되면 5월 10일 이후 양도분부터 즉시 적용된다.

전문가 분석에 따르면 서울에서 아파트를 매도해 10억 원의 차익을 얻을 경우, 유예 기간에는 약 3억 2천만 원의 양도세를 부담하지만, 제도 재개 시 2주택자는 6억 원 이상, 3주택자는 7억 원 이상을 세금으로 내야 한다. 매도 부담이 두 배 이상 커지는 셈이다.

이에 따라 정부가 사실상 다주택자에게 ‘유예 종료 전 매도’를 유도하는 신호를 보낸 것 아니냐는 해석이 나온다. 다만 시장에서는 실제 매물 증가 효과는 제한적일 것이라는 전망이 우세하다. 이미 일부 다주택자들이 주택 처분이나 증여를 통해 보유 수를 줄여왔기 때문이다.

실제로 서울 지역 집합건물(아파트·빌라) 증여 건수는 지난해 11월 717건에서 12월 1054건으로 한 달 만에 약 47% 증가했다. 전문가들은 세 부담 회피 수단으로 매도보다 증여를 택한 사례가 늘어난 결과로 보고 있다.

집값 상승세가 이어지고 있는 강남 3구 등 핵심 지역에서는 매물 잠김 현상이 심화될 수 있다는 우려도 제기된다. 과거 양도세 중과가 시행됐던 시기에도 매물이 줄어들며 오히려 가격 상승 압력으로 작용한 전례가 있기 때문이다. 특히 토지거래허가제 시행으로 전세를 끼고 주택을 매도하기 어려워진 점도 단기간 매물 출회를 제한하는 요인으로 꼽힌다.

다주택자 규제와 함께 1주택자에 대한 세제도 변화 가능성이 거론되고 있다. 거주하지 않고 임대를 주는 ‘비거주 1주택’에 대해 장기보유특별공제 적용을 제한하는 방안이다. 현행 제도는 1주택자가 장기간 보유할 경우 최대 40%까지 양도차익을 공제해 주고 있다.

전문가들은 투기 목적의 고가 1주택까지 동일한 혜택을 적용하는 것이 적절한지에 대한 문제 제기가 이어져 왔다고 설명한다. 장기보유특별공제가 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 강화하고 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 지적이다.

반면, 직장 이동이나 교육, 해외 체류 등 불가피한 사유로 일시적으로 비거주 상태가 된 1주택자까지 규제 대상에 포함될 경우 과도한 부담이 될 수 있다는 우려도 나온다. 장기보유특별공제 개편은 소득세법 개정 사항으로, 실제 시행까지는 입법 논의와 사회적 합의가 필요하다.

부동산 업계에서는 다주택자 양도세 중과 재개와 1주택자 세제 손질 논의가 동시에 진행될 경우, 단기적인 매물 확대보다는 증여 증가와 거래 위축으로 이어질 가능성에 주목하고 있다. 세제 변화가 실질적인 시장 안정으로 이어질지에 대해서는 신중한 관찰이 필요하다는 분석이다.