미국 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)에서 수집된 자료에 따르면 미국의 기존 주택판매는 7월 수정되지 않은 407만 건으로 2.2% 하락한 후 8월(-15.3% y/y) 한 달 동안 404만 건(SAAR)에 비해 0.7% 감소한 것으로 나타났다.

기존주택(NSA)의 중간가격은 7월 1.0% 하락에 이어 0.3%(3.9% y/y) 상승한 $407,100를 기록했다. 기존단독주택의 중간가격은 7월에 1.1% 하락한 후 0.6%(3.7% y/y) 상승한 $413,500를 기록했다.

콘도 및 협동조합의 중간가격은 7월 1.2% 하락한 후 0.9%(+6.2%) 하락한 $354,600를 기록했다. 단독주택매매는 7월에 수정되지 않은 1.9% 하락 후 360만 단위로 1.4%(-15.3% y/y) 하락했고, 매출은 2020년 10월 최고치인 585만 건보다 38.5% 낮은 수준을 유지했다.

문제는 주택판매건수는 하락했는데 주택 가격은 상승했다는 사실이다. 꼭지(가격 꼭지& 금리 꼭지)에서 발생하는 거래량 없는 상승은 페이크일 확률이 99.9%이다.

9월 26일 발표되는 Case-Shiller 미국주택가격지수는 주택 장의 붕괴를 암시해 줄 것인가? 7월 Case-Shiller 보고서에서 무엇을 엿볼 수 있었을까?

실제로 주택담보대출금리가 7%가 넘으면서 주택수요가 급감했음에도 불구하고 주택가격은 계속 상승했다. 주택시장 붕괴 우려가 커지고 있다.

이러한 정서의 주요원인 중 중요한 한 가지 사실은 최근 최고치를 경신한 모기지 금리이다. 2%~4% 평균 모기지 대출금리가 9월 21일 평균 7.9 2%를 기록했다. 이는 22년여 만에 최고 수준이다.

문제는 신규대출뿐 아니라, 연장 그리고 갱신을 원하는 대출의 경우 지금의 금리를 받아 들여야 하는 상황이다. 이자율은 장기간에 걸쳐 주택 가격에 큰 영향을 미친다.

지금 금리에 대출을 실행하게 되면 앞으로 30년~40년 동안 이 금리로 원금과 이자를 갚아야 한다는 문제점이다. 이러한 이유가 가까운 미래에 주택 매매 시장을 위축 시킨다는 것이다.

따라서 지금은 수요와 공급의 게임 구간이라 할 수 있다. 건축업자들은 한동안 최악의 시장 정서를 보고했으며, 현재는 신규주택생산을 늦추고 있다.

따라서 현재 건설 중인 건물 은 건설될 가능성은 높지만 신규주택 허가가 둔화되고 있어 부동산 투자자들은 돈 가방을 풀고 싶어 하지 않는다는 것을 시사한다.

경제에 충격이 닥치거나 실업률이 증가하거나 투자자가 임대부동산 포트폴리오를 판매해야 하는 경우(최근 몇 년 동안 주택 구매의 높은 비율을 투자자가 차지함) 주택시장은 실제로 붕괴될 수 있다.

문제는 수요보다 더 많은 공급을 시장에서 얻게 된다면 그 시간을 앞당길 수 있다. 모기지 금리가 8%까지 가는 현 상황에서 모든 투자자들이 현금이 아닌 대출로 집을 구매하기에는 아주 큰 용단과 용기가 필요하다.

국제 전문가들은 “美연준의 금리인하 신호가 나오지 않는 이상 쉽게 집을 구매할 수 있는 파이팅 넘치는 매수자는 보기 힘들 것 같다.”며 “美연준은 채권시장뿐 아니라 주택시장까지 부수러 가고 있다.”면서 “과연 주식시장이 이 모든 걸 견딜 수 있을지 궁금해지는 부분이다.”라고 분석을 내놓았다.

9월 26일 이후 기다려지는 지표는 Case-Shiller 미국주택가격지수 & 정부건축허가 & 그리고 신규주택 판매 수, 리치몬드 연준 제조업활동조사지수 & 텍사스소매전망지수와 서비스부문 전망지수 & 필라델피아 연준 비제조업지수 & 컨퍼런스 보도 소비자신뢰지수 & 리치몬드 연준 제조업 활동지수 & 텍사스 서비스 부문 전망설문조사 등이다.

9월 27일에 있을 모기지 구매지수, 내구재 주문수지지수, 휘발유 재고 등이며, 9월 29일에 있을 CORE PCE 물가지수, 개인소득 그리고 지출 & 미시간 1년, 5년 기대인플레이션 등으로 이번 주택에 대한 모든 발표는 미래경제동향을 파악하는 데 있어 중요한 나침반 역할을 할 것 으로 보인다.