부산지역의 4개월 간 부동산 실거래가 변동률을 보면 분위기가 많이 안 좋아졌다고 할 수 있다.

특히 해운대구와 수영구의 부동산 가격은 떨어지지 않기로 유명한데 해당 지역에서에서도 마이너스를 볼 수 있다.

물론 아직은 이를 장기적인 추세라고 단정지을 순 없지만, 예전에는 이런 것 마저 보기가 어려웠었는데 최근 실거래가 변동률에 따르면 확실히 실거래가가 떨어졌다는 분석이다.

부산지역 부동산 전문가들에 따르면 "대출이 안 나오니까 급매가 지금 거래가 될 수밖에 없는 상황인 것"이라는 분석이 지배적이다.

그러나 이 부분에서 제일 중요한 건 최근 발표된 네이버 매매 호가 변동률을 보면 부산이 유일하게 마이너스로 떨어져 2.04%로 확인되고 있다.

이전 자료에서는 전국 상위권이었으나 –2.04%로 이번 발표에서는 전국 최저 수준으로 나타났다. 

이와 같은 현상은 실거래가와 호가의 괴리율 차로 인해 거래가 이루어지지 않은 것으로 볼 수 있다. 쉽게 매도인도 딱히 팔 마음이 없고, 매수인도 이 가격에는 살 마음이 없다는 얘기다.

매수를 희망하는 측에서는 ‘저렇게 비싸게 내가 왜 사'라는 마음에, 매도를 예정하고 있는 입장에서는 ‘저렇게 팔아 봤자 남는 게 뭐 있다고' 하는 심리가 반영된 것으로, 점차 현실적인 호가로 근접해 가는 과정을 통해 접점을 찾아가고 있다는 분석이다.

지난해 부산의 부동산 시장이 뜨거웠던 이유 중 하나는 노후 주택 정비사업이 활발하면서 재개발·재건축 시장으로 자금이 몰리며 집값 상승을 부추긴 요인이 있기 때문이다.

하지만 올해 재개발·재건축 시장은 일부 인기 지역을 중심으로 상승세가 제한적일 것이란 분석을 내놨다.

또한 새해 1월부터 DSR(총부채원리금상환비율)이 40%로 적용되기 때문에 대출규제로 인한 저가아파트 거래가 늘어날 것이라는 분석도 나오고 있다.

대출을 끼고 7~8억 원 정도 아파트를 살 수 있지 않을까 했던 사람들은 대출규제로 인해 눈높이는 낮춰 6억 원 이하의 아파트 거래가 많이 활발해 질 것으로 예상되면서 6억원에서 10억원 사이에 호가가 형성된 아파트들의 거래량이 많이 줄게 되고, 이것이 매매지수랑 연결 될 것이라는 예상이다.

이런 현상이 금년 말까지 이어지고 대출 규제가 강화된다면 자연스럽게 매수세가 줄어들고 동시에 매수심리마저 떨어지게 되면서 부동산 실거래가가 보합선에서 하락하는 것도 기대해 볼만 하다는 것이다.

그러나 주택 규제에 따른 '반사이익'을 보고 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 여전히 높기 때문에 예상보다 급격히 하락하지 않을 것이라는 분석도 만만치 않다.

지난해 1월부터 10월까지 수도권을 제외한 지방의 상업·업무용 부동산 거래금액은 27조5958억원에 달하는 것으로 집계됐다. 이는 지난해 같은(20조8631억원) 기간보다 32%(6조7327억원) 증가한 수치다. 이중 전국 5대 광역시의 거래금액을 살펴보면 부산이 6조8533억원으로 가장 많았고, 이어 ▲대구(4조1675억원) ▲대전(2조4788억원) ▲경남(2조960억원) ▲광주(1조7553억원) 등이 뒤를 이었다.

수익형 부동산의 수익률도 회복되고 있고 투자수익률도 상승하고 있는 것으로 집계됐다.

이와 같은 이유로 올해는 상업·업무용 부동산 중에서도 아파트 대체재로 꼽히는 오피스텔이나 도시형생활주택 등에 대한 투자 수요가 집중될 것으로 예상된다. 지난해 단기간 집값 급등에 따른 피로도 누적과 청약 시장과 과열로 내 집 마련이 어려워진 실수요자들이 수익형 부동산으로 눈을 돌렸기 때문이다.

또한, 분양 시장 관점에서 보면 재개발·재건축 시장의 강세가 예상되고 있지만, 최근 '제 2검단' 논란이 일고 있는 동래구 복산1구역 재개발 사업이 지난 두 차례 심의에서 재심의 결정을 내린것과 달리 '심의보류' 결정으로 사업 추진이 어려워 지는 등 부산 지역 재개발·재건축 분양 단지에 대한 옥석가리기를 통해 거품이 빠질 것이라는 분석 또한 수익형 부동산으로 투자자들의 관심이 몰릴 것이라는 전망에 힘을 실어주고 있는 모양새다.

부산지역 부동산 전문가들은 "분양 시장은 중도금 대출 때 DSR 적용이 되지 않아 상당수 실수요자가 분양 시장으로 몰릴 것"이라며 "투자보다는 거주를 목적으로 한다면 상당수 지역의 가격이 점진적인 하락세로 돌아설 가능성이 높기에 올해 이후로 매수 시기를 연기하는 것도 좋을 것"이라고 전망했다.